Rechte und Pflichten der Eigentümer
Für die Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen sind im Baugesetzbuch die Instrumente des ersten Teils des „Besonderen Städtebaurechts“ §§ 136 – 164b vorgesehen. Diese Instrumente dienen insbesondere zur Steuerung der Sanierungsmaßnahme und greifen unter Umständen in die Rechte der privaten Grundstückeigentümer ein. Aus diesem Grund wird im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen geprüft, ob sich die angestrebten Ziele zur Behebung der städtebaulichen Missstände auch mit anderen, „schwächeren“ / weniger belastenden städtebaulichen Instrumenten erreichen lassen. Im Folgenden werden die wichtigsten Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümern, welche sich durch das Sanierungsrecht ergeben, erläutert:
Auskunftspflicht § 138 BauGB:
Zur Einschätzung der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes besteht eine Auskunftspflicht der Betroffenen Eigentümer*innen, Pächter*innen, Mieter*innen und sonstigen Nutzer*innen gegenüber der Gemeinde. Auch Auskünfte die für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme benötigt werden, sind der Gemeinde mitzuteilen.
Sanierungsvermerk § 143 Abs. 2 BauGB
Wenn die Anwendung der § 144 ff BauGB nicht ausgeschlossen werden, erfolgt gemäß § 143 Abs. 2 BauGB die Eintragung eines Sanierungsvermerkes in die Grundbücher der im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes gelegenen Grundstücke. Dies erfolgt nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung durch Mitteilung der Gemeinde an das zuständige Grundbuchamt. Bei der Eintragung des Sanierungsvermerks entstehen für den Eigentümer keine Kosten.
Der Sanierungsvermerk stellt keine rechtliche Belastung des Grundstückes dar, sondert dient dem Hinweis, dass das Grundstück innerhalb des Sanierungsgebietes liegt und sichert damit die Genehmigungspflicht für grundstücksbezogene Rechtsvorgänge (siehe Genehmigungspflicht § 144 BauGB). (Nach Abschluss des Sanierungsverfahrens wird der Vermerk aus den Grundbüchern gelöscht).
Genehmigungspflicht § 144 BauGB und sanierungsrechtliche Genehmigung § 145 BauGB:
In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte und Maßnahmen der Genehmigungspflicht gemäß §§ 144 und 145 BauGB. Danach müssen alle Eigentümer eine Genehmigung bei der Gemeinde einholen, wenn sie z. B.
- ein Grundstück verkaufen, teilen oder ein Erbbaurecht bestellen wollen
- eine Hypothek aufnehmen wollen
- einen befristeten Miet- oder Pachtvertrag von mehr als einem Jahr abschließen wollen
- ein Gebäude errichten wollen
- an bestehenden Gebäuden Instandsetzungen und Modernisierungen vornehmen wollen, die den Wert wesentlich steigern oder die Fassade verändern. Dies gilt auch, wenn für die Baumaßnahme keine Baugenehmigung erforderlich ist
- Werbeanlagen angebracht werden sollen
- Gebäude abgebrochen werden sollen
- eine Änderung der Nutzung von Gebäuden beabsichtigt ist, wie z.B. die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro
- eine Baulasteintragung oder Grundstücksteilung durchgeführt werden soll.
Die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB darf nur versagt werden, wenn die geplante Maßnahme bzw. das geplante Rechtsgeschäft die Sanierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderläuft. Dies verdeutlicht, dass der Gesetzgeber den Gemeinden enge Vorgaben für die Versagung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung vorgesehen hat.
Wichtiger Hinweis:
Die Sanierungsgenehmigung ersetzt für baugenehmigungspflichtige Vorhaben nicht die Baugenehmigung. Fehlt eine sanierungsrechtliche Genehmigung darf auch keine Baugenehmigung erteilt werden.
Sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB:
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten steht der Gemeinde gemäß § 24 BauGB ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Dies bedeutet, dass die Gemeinde als Käuferin in einen bestehenden Kaufvertrag mit denselben vertraglichen Konditionen eintreten kann. Um Spekulationen vorzubeugen, besteht seitens der Gemeinde bei deutlich überhöhten Kaufpreisen die Möglichkeit, nur den Verkehrswert des Grundstückes als Entgelt zu entrichten. In diesem Fall kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.
Das Vorkaufsrecht darf nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB). Seitens des Käufers kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abgewendet werden, wenn gemäß § 27 BauGB die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist (zwei Monate) hierzu verpflichtet.
Ausgleichsbetrag des Eigentümers § 154 BauGB
Im Rahmen eines umfassenden Sanierungsverfahrens erfahren die Grundstücke innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes durch die Beseitigung der städtebaulichen Missstände und den allgemeinen Verbesserungen im Sanierungsgebiet eine sogenannte sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB ergibt sich die sanierungsbedingte Werterhöhung aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
Da die Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise die Aufwertung des öffentlichen Raumes, durch öffentliche Finanzmittel unterstützt werden, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass die Gemeinden die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von den Grundstückseigentümern innerhalb eines Sanierungsgebietes in Form eines Geldausgleiches abschöpfen (§ 154 Abs. 1 BauGB). Die gesetzlich vorgeschriebene Erhebung der Ausgleichsbeträge führt für die Grundstückseigentümer im Ergebnis weder zu einem finanziellen Gewinn, noch zu einem Verlust, da der Ausgleichsbetrag ausschließlich der Bodenwerterhöhung entspricht, der durch die Sanierungsmaßnahmen entstanden ist.
Die Ausgleichbeträge werden grundsätzlich nach Abschluss des Sanierungsverfahrens, also mit Aufhebung der Sanierungssatzung von den Eigentümern erhoben. Seitens der Eigentümer besteht die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag frühzeitig und damit noch im Laufe des Sanierungsverfahrens abzulösen (§ 154 Abs. 3).
